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【法律讲堂】没有房产证的房子怎么进行交易?

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    发表于 2018-9-27 16:00:36 | 显示全部楼层 |阅读模式

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    最近就经常有人问“我买的期房,还没有交房,可不可以卖呢?”,当然可以!今天小编就来给大家讲一讲没有房产证的房子怎么交易。
    1
    刚交了首付款,还没有办按揭
    这种情况就是开发商还没有到房管局备案,是最好处理的。
    买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让,就是跟开发商商量好,跟买方重新签订一份购房合同,并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样,房管局备案就直接写买方的名字,银行按揭也是买方自己去办理即可,房产证下来就直接是买方的名字了。
    2
    正在还房贷,还没有交房
    方式一:直接更名
    流程:
    1、卖方将银行的贷款还清;
    2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同;
    3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续;
    4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同,再到房管局重新备案。
    注意事项:
    1、房子必须还清银行贷款
    2、更名必须取得开发商的同意
    3、买方不能再按揭了,必须全款购买
    这种方式的优点是手续比较简单,且整个过程没有税费。缺点是不能按揭,且中间有大量的空白期,风险比较大。
    从国家法律政策来讲,没有产权证的房产是不允许交易的。因此,法律上对这种交易行为是不保护的,出了什么问题都只能自己兜着。
    方式二:双方约定等房产证下来再过户
    这种方式就属于二手房买卖了,因此要缴纳的税费也是比较多。
    包括:
    个人所得税:总房款的1%
    契税:90平米以下的为总房款的1%;90平~140平米的为总房款的1.5%;140平米以上的为总房款的3%。(均为首套房)
    (契税要交两次,一次是卖方本人办理房产证时缴纳,一次是买方办理新房产证时缴纳)
    营业税:5.55%
    第二种方式的优点是能及时过户,风险较低;缺点是
    税费较高,且时间成本比较长。
    3
    注意事项
    1、没有房产证的房子在交易时风险比较大,买方和卖方都应谨慎!
    2、如果遇到特殊情况一定要卖(买)没拿到房产证的房子,双方应对该房产进行详细了解,明确房产证何时能拿到,并约定适当的违约金标准,同时也要有心理准备。
    3、对买方来讲,降低风险可从两方面入手,一是在取得房产证之前,尽量少交房款;二是应先取得房屋的使用权和控制权,这样法律会向购房者倾斜。
    4、房价会有波动,买卖双方应约定违约金标准,以避免房价波动较大时,一方违约。
    44
    知识链接:哪些房子没有产权证
    1、利用集体所有土地开发的房子,也就是所谓的小产权房。
    2、未经立项批准或私自变更立项的楼盘
    3、未取得规划审批的楼盘
    4、私自变更规划的楼盘
    5、私自改变土地用途的楼盘
    6、土地产权存在纠纷
    7、没有销售许可证又无产权证的房屋
    8、未经验收或验收不合格的房屋
    9、土地或房屋未解除抵押的
    10、开发商未交纳相关税费的
    11、土地、房屋被有关部门司法查封

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